Об одном из самых распространенных рисков, с которым может столкнуться потенциальный покупатель или участник долевого строительства, корреспондент нашей газеты беседует с Асланом Кадирбаевым, специалистом по недвижимости одного из риэлтерских агентств Бишкека.
— Сейчас одна из острых проблем при возведении жилья связана с тем, что застройщик не является собственником земли, а лишь арендует ее на установленные законом сроки. Скажите, дольщик должен знать, находится земля в аренде или собственности? И как она распределяется уже по завершении строительства?
— Вы правы. Это сейчас актуальный вопрос, который поначалу редко заботит тех, кто принял решение стать участником долевого строительства. Однако знание его позволяет оценить последствия и риски, с которыми дольщик можно столкнуться после получения ключей от квартиры. Итак, что лучше: когда дом возводится на арендованной земле или на участке, находящемся в собственности застройщика? Давайте попробуем разобраться.
Так уж исторически и законодательно сложилось, что львиная доля земель в нашей стране принадлежит государству, в частной собственности находится менее 30. Дело в том, что с момента, когда вся земля была только государственной, и когда вдруг разрешили владеть ею на правах частной собственности, прошло всего-то лет 20-25. В этой связи, допустим, в 9 из 10 случаев земля находится у застройщика в аренде.
Более того, согласно положениям Земельного кодекса КР, земля для строительства предоставляется только в аренду и через аукционы. Законодательство запрещает передачу ее в собственность под строительство юридическим лицам. В собственность земля может поступить только под уже существующими объектами. Примером такого случая является расселение домов, когда застройщик скупает квартиры в старом фонде, то земельные участки под новым жилым зданием поступают в его собственность как общедомовое имущество.
Допустим, существовал многоквартирный барак или общежитие. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом — такие же участки под другими домами. В результате застройщик приобретает их, консолидируя в единоличном владении все квартиры, а недостающую землю просит предоставить ему в аренду. Таким образом, у него часть земли получается в частной собственности, а часть — в аренде.
Земельный участок в собственности — характерная особенность точечной застройки. Это нетипичный способ предоставления земли. Нормальная, цивилизованная застройка, которая регулируется земельным и градостроительным законодательством — это аукцион или специальный конкурс, и это всегда аренда.
— А какая форма собственности выгоднее для дольщика? Хотя, скорее всего, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.
— Дело в том, что, согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства. Наши граждане не выплачивали земельный налог под многоквартирным жилым домом. До этого она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.
Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.
Обычно территория строительной площадки немного больше по площади, чем территория объекта. При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом. Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и так далее). При комплексной застройке, если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату. Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом.
— Потому в городе столько проблем с отсутствием детских площадок, парковок?
— Но далеко не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя. В таком случае застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами. Если же участок, который должен стать общей территорией, находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться.
Таким образом, участок в собственности — это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству.
При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального — много денег ушло на расселение.
— Какие последствия последуют, если срок аренды истечет до окончания строительства?
— Если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен, то, во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Земельный кодекс КР по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов. Возможно также продление срока аренды по общему правилу, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе. В этом случае, согласно законодательству, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор:
— изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков);
— единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформлением разрешений и т.д.).
Эта норма действует всего два года, и как она будет применяться, покажет время. Однако решать проблемы обманутых дольщиков для государства — дело нежелательное. На мой взгляд, при любой возможности лучше предоставить земельный участок для достройки. Как правило, государство так и поступает.
Бейшеналы кызы Гульмира
